“新政”改变广州楼市生态 价格上涨难以避免?

 

3月30日，楼市群情汹涌——楼市新政出台，并且“一蛋双黄”，既有二套房贷首付的降低，还有营业税免征年份的缩减。

股市的反应迅捷而有力，当天地产指数涨幅超过5%，创下去年年底之后的新高，10只地产股强势涨停。业主与商家的反应同样迅速，有二手业主迅速反价，有开发商高调承诺24小时不涨价、一周不涨价，有开发商则偷偷地将价格调高……

业内专家认为，楼市新政未必扭转楼市从黄金时代进入白银时代的步伐，但楼市生态因新政而改变，供应量、成交量、买家构成、价格走势等都因新政而发生改变。

改变1

供应量

4月难变天 9月后井喷

截至3月底，广州一手住宅库存仍保持7万多套、900多万平方米，正是大量的库存，影响了开发商推货的积极性。本刊记者了解到，4月除南沙因为有自贸区利好供应量可能有所增长，其余大部分区域的供应量很可能比不上去年同期，其中天河楼盘更是主要消化库存，没有推新货的计划。

虽然楼市新政提升了开发商的信心，但短时间要加大推货量也有心无力，“房子不是一两天就能盖起来的”，就算赶工期也要几个月之后，只有到了9月“新货量才会出现井喷”。

供应大增有心无力

至3月底，楼市推货势头有所提升。合富辉煌数据显示，3月23-29日，广州楼市进入久违的推货小高峰，原十区加上新塘住宅新推货量1577套，近期开发商推货力度和意愿大大加强。但推货力度和意愿的增加，只是相对此前，还看不到随着“黄金月”的到来供应红红火火的迹象，这在番禺、黄埔、花都等楼市重镇表现最为明显，因缺少去年年初行政规划调整的利好，黄埔本月的供应量同比减少了三成多，番禺的住宅库存还有200多万平方米，花都接近100万平方米，开发商消化库存的积极性远比推新货要高。

就算开发商对后市的信心大增，新货供应大增的情况也不会出现。“4月份的新货还是按照原先的计划走，目前没有收到要增加供应的通知，”碧桂园有关负责人说，“就算4月份想增加供应，拿不到预售证也是白搭。”碧桂园旗下的城市花园等，供应重点原先就放在5月，4月只会小批量加推。

“4月份新货是几个月之前就准备好的了，”保利地产首席研究员吴定金同样认为，开发商想加大推货量也是有心无力，就算现在做准备，加大开工，那也是几个月之后的事情了。知名房企投资拓展部总经理徐晓认为，一些原先因市场不好而捂盘的项目，现在倒是有了很好的推货时机，这些楼盘的新增供应会增加，但这些楼盘并不多，主要集中在外围区域，改变不了供应的整体格局。

供应大增在几个月之后

业内普遍认为，供应井喷在9月前后，方圆地产顾问公司副总经理赖峥认为，新政之后开发商首要的是要消化存货，在存货去化良好的情况下，才加大力度推新货，这个过程需要几个月。此外，在正常年份楼市成交基本呈2:2:3:3，下半年才是楼市成交的重点，因此同为“黄金月”，4、5月的供应量远远不如9、10月，开发商为“金九”储存大量弹药，在四五个月旺盛成交的刺激之下，供应量就会大增。

改变2

成交

今年开头两个月，全国房地产市场表现不佳，成交量、成交价、房地产投资增速等重要指标全面下滑，去年房贷新政给房地产成交带来的刺激日渐消减，市场再次陷入低迷的氛围，观望者日众。作为一线城市的广州表现好于全国，但只是还不坏而已，一手住宅的成交量104万平方米，在最近5年同期的成交中位列第三。徐晓表示，南沙因为有自贸区的影响，3月份的成交表现不错，部分项目开盘能有100多套的成交，比之前的二三十套大有改善，但除了南沙，其余区域表现平平。受此影响，开发商的信心明显不足，近期众多上市房企公布今年的销售目标，增幅多在20%之内，与之前几年三四成甚至近五成的增幅相比，保守了很多。

楼市新政的出台，对市场信心的提振无疑有很大的作用，碧桂园城市花园表示，新政之后担心的是货量够不够，而不是成交好坏；萝岗科城山庄有关负责人说，3月份新政出台后，楼盘来电、来访的市民大幅增加，预计新政之后的周末，楼盘现场会很火爆。

赖峥同样看好新政后的市场，认为新政之后消费者的购买决定会加快，观望情绪减弱，加上开发商会加大推广力度，效果立竿见影，4、5月楼市成交会红火。

在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，新政对楼市的推动不会只有一两个月，而是会影响全年。今年广州楼市成交“会接近2013年的水平，但不大可能达到2009年的高度”。广州市国土房管局的数据显示，2013年广州全市一手1058.48万平方米。

2008年新政后广州一手住宅成交量半年走势

月份   价格（万/平方米） 环比升幅

2009年1月    46.18   -5%

2009年2月    47.36   3%

2009年3月    63.59   34%

2009年4月    83.24   31%

2009年5月    77.43   -7%

2009年6月    110.4   43%

（整理/张秀钦 来源：市国土房管局 制表：林苑湄）

改变3

买家构成

自限购之后，广州刚需买家占比大幅上升，预计占一手住宅买家当中的七八成，大户型单位的成交出现困难。去年年底，广州库存一手住宅的套均面积132平方米，一手住宅新增供应的套均面积117平方米。所推的新货最终留下来的几乎都是大户型。

今年楼市新政出台之后，这种尴尬局面会有所改变，二套房贷首付降低也好，营业税免征年限减少也罢，其最终效果都是释放改善型买家的消费力，推动大户型单位的成交。

一份2012年的调查数据显示，北上广深四大一线城市居民的住房拥有率在七成左右。对于这样的城市，改善型买家应是市场的重要力量，只是这股力量被限购、限贷所束缚了。一旦该部分消费力被释放，整个楼市的买家结构将发生很大的变化。“改善型买家购买力会大量释放，该类型买家在市场中的占比会快速上升，”黎文江对此很笃信，“那些库存的大面积单位会得到有效消化。”

至于改善型买家以后会否占据市场半壁江山甚至更多，在业内人士看来，只要政策继续有利改善型买家，这种情况迟早会出现。买家结构的改变，甚至还可能会影响到供应结构的变化，大户型的供应会越来越多。但就算现在拿地，这种情况也要在两年后才出现明显变化。

改变4

价格走势

新政一出，有开发商表示要涨价，黄埔的一个小型项目悄悄将均价从原先的每平方米9000元提高到了9500元。敢于马上涨价的楼盘只是少数，“一般都是小开发商，以及那些原先定价就相对比较低的楼盘，”吴定金分析，这些楼盘对市场不太熟悉，推货时候的价格偏离了市场，现在则趁着新政修正。

至于碧桂园、新世界、万达等知名开发商，均表示低开高走是他们一贯的策略，不会因为有政策利好就突然大幅加价。但开发商字里行间也透露，一旦成交量上升成为事实，价格上升难以避免。“不会大升，但会慢慢升”，有黄埔楼盘的营销负责人表态。

吴定金认为，房价的真正上升会在“五一”前到来，4月开发商更多在营造即将要涨价的声势，让买家逐渐适应并且接受房价的上升而不会影响到楼盘的销售。此外，2013年广州出现了大量高价地，这些项目预计在今年9月份左右推出市场，这也会在造成价格的结构性上升。

2008年新政后广州一手住家价格半年走势

月份   价格（万/平方米） 环比升幅

2009年1月    8014   持平

2009年2月    8011   基本持平

2009年3月    8288   3%

2009年4月    8423   2%

2009年5月    8386   -0.4%

2009年6月    9676   15%

（整理/张秀钦 来源：市国土房管局 制表：林苑湄）

观点

PK1

楼市新政带来什么影响？

中性

万科总裁郁亮：政策会影响市场，但不会影响行业的趋势，不会因为政策的出台，就改变对地产白银时代的认识。

方圆地产首席市场分析师邓浩志：早有预期，营业税调整在去年年底就开始酝酿，而二套房首付降低方案也是市场普遍知晓的。

网友赵萍：这个政策主要是为了让市场活跃起来，既不是单边有利于买方，也不是只有利于卖方，两年免税为了让更多的房子入市，降低首付比例，是为了让更多人买得起。

正面

上海易居房地产研究院副院长杨红旭：房贷放松属大利好。所有政策中此与购房者最贴肉，房贷放松之后，最能有效刺激需求。此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求已成为近几年主力需求，在多数城市，所占比重超过90平方米以下的刚需，今年这类需求将显著释放，有利房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟：今年楼市政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免，购房补贴等多种政策。

负面

中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立：降首付对楼市不会有根本性的提振作用，目前房地产市场面临结构性的矛盾，年轻人有购房需求，但购买力却不够；由于房地产市场供过于求，导致投资需求也进一步下降，降首付对楼市而言不会从根本上有提振作用。

房地产专家牛刀：过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能，这种方法在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的住宅。

观点

PK2

买不买房？

不买

民生证券的管清友：本轮房地产调整是短期因素（信贷偏紧）和中长期因素（政策回归中性+高库存+人口老龄化）共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

马上买

房地产专家谢逸枫：新一轮买房季正式来临，必须现在入市买房，否则要白干十年。

众人谈

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏：这绝对是个重大利好，就全年来讲，房产政策的调整还只是个开始，相关新政仅是针对普通住宅，针对中高端住宅的政策，有可能会在7、8月份出台，今年普通住宅的涨幅或在10%以上，中高端住宅涨幅将介于5-8%。

易居研究员严跃进：此类政策将直接刺激地产股继续上涨，直接导致市场成交量的上升，在改善型购房需求积极释放的情况下，将带来整个市场价格的提振。

招商证券宏观发展研究中心主管谢亚轩：该政策与去年9月30日的房地产政策放松一脉相承，政府希望借此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求的企稳回升。

银行回应

建行副行长杨文升：相信政策是回应市场刚性需求，尤其是改善性需求。随着城镇化发展，个人住房需求增加，相信二套房市场有增长潜力，建行将尽快推出措施回应相关政策。

华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰：考虑到收益和风险两方面的因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。房屋贷款资产收益率偏低，并非银行信贷投放的重点领域，长期以来信贷额度一直有限。从风险角度来说，银行业不良贷款余额和比率持续双升，去年末商业银行不良贷款率达到近年来的高位1.25%，房地产域虽然没有发生大面积的风险事件，但潜在的信用风险不可忽视。

一周热评

楼市新政，近喜远忧

□本刊评论员

在市场对二套房贷首付下降翘首以盼之时，二套房贷首付下降就真的“落”到了楼市头上，并且是出乎意料的四成，不只是预期中的五成。更让人吃惊的是，天上掉下来的不只是一个“林妹妹”，而是两个，还有营业税的利好：出售住房营业税的免征年份从5年直接降至2年。

3月30日这天的楼市，改变了人们“福无双至”的传统观念。可以预期，双管齐下的楼市，市场信心将大幅攀升，市场的供应量有所增加，消费者的选择更多。而在首付下降两成到三成的实际刺激之下，那些因门槛过高而无法入市的改善型买家、那些因为市场前景不明而观望的买家，都会更快出手，整个楼市的成交量很快又再度上升，今年年初短暂中断的楼市复苏局面将得到延续，楼市也将迎来又一个旺季。

然而，预期之外而至的“双福”，无法真正彻底地解决现阶段楼市所面临的根本问题，只能短期内将这些问题缓和，将这一问题爆发时间延后了而已。一旦这一被掩盖的问题再度爆发，还能用什么振兴楼市？这次的“双福”将导致楼市的近喜远忧。

现阶段楼市面临的根本问题还是过高的房价和购买力之间无法匹配的问题，限购、限贷等抑制措施导致楼市成交一定程度的下滑，但真正让楼市深陷泥潭、黄金时代终结的，还是房价与购买力之间的错配。要解决这个问题必须有一次深度的、长时间的调整，2008年曾有这样的机会，2011年也曾有过这样的机会，可惜最终都失之交臂。

现在看来，今年楼市将再一次与这样的机会错身而过，解决楼市根本问题的另一个办法是购买力的增长幅度远大于房价的上涨，两者的差距呈现缩小。现在楼市迎来“双福”、短期成交量将再度上升的情况下，更大的可能是房价与购买力之间的差距变大而不是缩小。

问题拖得越久，需要解决的时间就越长，所造成的伤害也就越大。下一轮的调整，开发商面临的将会是更加复杂的局面。

 

楼市新政所带来的近喜远忧，不仅对商家，对消费者同样如此。这次楼市新政，利率并没有改变只是降低了门槛，更加容易入市而已，购房成本并没有真正减少，反而有所增加，因为首付减少了，借贷的额度更高，最终要还的利息更多。二手买家也很快发现，那些因为年限缩短而免征的营业税，远远比不上业主将房价提高的水平。最终，消费者为更快入市而承受着更高的房价。

在近喜和远忧之间，人们往往只看到近喜，或者选择性地屏蔽远忧。中国发展如此之快，谁能预计得了远期的市场？最终，买家和卖家都投身眼前的“欢乐派对”而“派对”之匙掌握在银行手中，一旦银行“水喉”大开，信心回暖、成交上升、房价走强、“地王”出现这些曾经的场面将会重临楼市。

（西部企业信誉网）